مقدمه
مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت اسناد و املاک به عنوان یک مرکز ستادی که اخیرا“ با تغییر اختار سازمانی به صورت یک مجموعه مستقل فعالیت دارد، می کوشد در راستای توسعه و تجهیز و بهسازی نیروی انسانی به عنوان یکی از وظایف مدیریت منابع انسانی،سازمان ثبت اسناد و املاک را در تحقق هدف و رسالت خودخود اری نمایند.مسلما“ ه سازمانی در راستای تحقق هدف یا اهداف خود و به منظور پاسخگویی مناسب به مردم، نیازمند دانایی است و بر اساس این گفتار معروف که دانستن توانستن است جز از مسیر اموزش و تجربه حاصل نمی شود،بنابراین مرکز آموزش و پژوهش با بهره گیر از تجارب و مهارتها و اندوخته های استادان و صاحبان سخن می کوشد که کارکنان سازمان را به دانش ثبت آگاه و مجهز سازد تا اینان بدانند و بتوانند.
2- اعتبار بخشیدن به معاملات
حقوق ثبت در راستای انجام وظایف و مأموریتهای خود دو رسالت یا هدف عمده و اساسی را دنبال می نماید که عبارتند از:
1- تثبیت مالکیت مالکین
به عبارتی: رسالت یا هدف حقوق ثبت عبارتست از: تثبیت مالکیت مالکین یا اشخاص ئ اعتبار بخشیدن به معاملات،قرارها و اقرارها(حقوق ارتفاقی)تنظیم روابط حقوقی و اجتماعی(ازدواج و طلاق) به منظور جلوگیری از اختلافات و تنازعات و طرح دعاوی یا تسهیل رسیدگی به دعاوی در مراجع قضائی.
2- تعریف و انواع سند:
سند نوشته ای است که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد و بطور کلی بر دو نوع است. 1- سند رسمی 2- سند عادی
- سند رسمی: اسنادی که در ادارات ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأموران رسمی دولت در حدود صلاحیت و وظایف آنها و مطابق قانون و مقررات تهیه شده است سند رسمی است بنابراین اسناد زمانی رسمی تلقی می شوند که حداقل سه شرط اساسی ذیل را داشته باشند.
به موجب ماده70 قانون ثبت، سند رسمی معتبر است و انکار و تردید در آن تأثیری ندارد و تمام محتویات از قبیل شماره ، تاریخ ، امضاء ، نوشته های داخلی و بطور کلی مجموعه سند رسمی معتبر و قابل استناد است مگر اینکه مجعولیت آن توسط مراجع قانونی اثبات شود.
- سند عادی: در حقوق ثبت تعریف آشکاری از سند عادی در دست نیست اما می توان گفت کلیه نوشته ها، اسناد و مدارکی که در مراجع رسمی تهیه نشود از قبیل قولنامه ها، قراردادهای شخصی بین طرفین یک معامله و به طور کلی نوشته و مدرکی که شکل رسمی نداشته باشد از نوع سند عادی است.
فصل دوم
1- ثبت به روش عادی 2- ثبت روش عمومی
ثبت عادی:
ثبت عادی به موچب قانون مصوب از سال1302 ه. ش. یعنی ابتدای ایجاد اداره کل ثبت اسناد و املاک کشور شروعو تا زمان اجرای قانون ثبت عمومی اجرا شد این قانون طی سالهای1305 و 1306 1307 اصلاح و تعدیل گردید اما به دلیل مشکلاتی که در عمل بوجود می آمد دوام چندانی نیافت با این وجود کلیه قوانین و مقرراتی که از سال1302 تا پایان سال1310 در مجموعه ثبت اسناد و املاک اجرا شده بر اساس ثبت عادی است و املاکی که طی این مدت زمانی، سنددار شده اند از ویژگیهای ثبت عادی برخوردارند.
ثبت عادی با دو ویژگی عمده از ثبت عمومی قابل تمایز است که عبارتند از:
1- در ثبت عادی عملکرد موردی بود یعنی مالکان به صورت انفرادی برای ثبت ملک خود به اداره ثبت مراجعه می نمودند.
2- درثبت عادی عمل اختیاری بود و مردم اجباری برای به ثبت رساندن ملک خود نداشتند لذا این حالت اختیاری بودن، اهداف حقوق ثبت را محقق نساخت.
ثبت عمومی: در تاریخ26/12/1310 قانون ثبت تغییر یافت و ثبت عمومی جایگزین ثبت عادی شد با این ویژگیها:
ثبت املاک اجباری شد
ماده 12 قانون ثبت تصویب شد
3- کسانیکه حق درخواست ثبت را دارند
در جریان ثبت عمومی هر فردی صلاحیت یا مجاز به درخواست ثبت نیست بلکه باید شرایطی را احراز نمایند از قبیل:
الف) بنچاق (سند معامله)
ب) مدارک لازم مبنی بر
ورثه بودن.
ج) استشهادنامه محلی که
گواهان، تصرف مالکانه
شخص را گواهی نمایند.
- متقاضی ثبت، باید متصرف ملک باشد و در تحقیقات محلی مالکیت او تأیید شود یا در واقع برای اثبات تصرف خود حداقل یکی از مدارک زیر را در دست داشته باشد
4- صلح محاباتی
صلح محاباتی واگذاری یک حق یا یک شیء به قیمتی پایین تر از ارزش واقعی آن،مثلا“ بخشش یک ساختمان به یک شاخه نبات. در صلح محاباتی با حق فسخ، شخص بخشنده می تواند در مهلتی که تعیین شده آنچه بخشیده را پس بگیرد اما اگر موعود بگذرد نمی تواند این عمل را انجام دهد.
فصل سوم :
یکی از آثار و دلایل مالکیت، تصرف مالک در ملک خود است یعنی مالک به نحویاز انحاء از ملک خود استفاده کند که بتواند هر نوع مداخله ای در آن انجام دهد، این اختیار و استفاده و مداخله را تصرف می نامیم. بنابراین متصرف بودن یکی از حالاتی است که بر اساس آن شخص، صلاحیت درخواست ثبت دارد. تصرف دارای انواع مختلفی است که عبارتند از:
1- تصرف بلاواسطه: مانند سکونت شخص در منزل مسکونی خود.
2- تصرف با واسطه یا بالمباشره: مانند تصرف قیم و وکیل و مباشر و مستاجر و وصی و امین و به طور کلی تصرف قائم مقام قانونی که به اذن مالک مالکیت دارد.
3- تصرف مادی: تصرفی که ناشی از حالت با واسطه باشد مانند تصرف قیم و یا وکیل بر ملک.
4- تصرف معنوی : مانند تصرف وراث بر ملک مورث
براساس قانون ثبت کسی به عنوان متصرف محسوب می شود که یکی از انواع تصرفات فوق را بر ملک داشته باشد.
(نمودار و جداول در فایل اصلی موجود است)