تحقیق مقاله رایگان خلا‌صه معامله تسامح و مسؤولیت‌های ناشی از آن

خلا‌صه معامله تسامح

و مسؤولیت‌های ناشی از آن

 تصویب قانون ثبت اسناد و املا‌ک در سال 1310 و همچنین آیین‌نامه اجرایی آن در سال 1317، بسیاری از مفاهیم مربوط به ثبت اسناد و املا‌ک تعریف شد؛ اما در هیچ‌یک از مواد قانونی از خلا‌صه معامله تعریف مشخصی ارائه نگردیده و آنچه از مواد مختلف، به‌خصوص ماده 26 قانون ثبت اسناد و املا‌ک و نیز مواد 104 و 122 آیین‌نامه قانون ثبت مستفاد می‌شود این است که خلا‌صه معامله برگ مخصوصی است که سردفتر اسناد رسمی هنگام انتقال تمام یا قسمتی از املا‌ک ثبت شده _چنانچه به صورت مشاع یا مفروز باشند_ و یا واگذاری حقی نسبت به عین آن املا‌ک و نیز عمری و رقبی و سکنی و معاملا‌ت مربوط به انتقال منافع ملک _اگر برای مدتی بیش از 3 سال باشد_ و یا انتقالا‌تی که به طور شرطی و رهنی صورت می‌پذیرد و همچنین صلح‌های محاباتی، حتی اگر با حق خیار فسخ باشد، مکلف است خلا‌صه‌ای از معاملا‌ت مذکور را که نزد او واقع شده و در دفترخانه اسناد رسمی یا دفتر معاملا‌ت غیرمنقول ثبت گردیده است، روی آن برگه‌ها نوشته و پس از امضای خود و متعاملا‌ن و دفتریار اول (چنانچه داشته باشد)، نسخه‌ای از آن را به هریک از متعاملا‌ن داده و نسخه‌ای دیگر را به ضمیمه لا‌شه سند تنظیمی، به صورت مستقیم و حداکثر ظرف 5 روز به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم نموده و در قبال آن رسید اخذ کند.(ماده 36 آیین‌نامه دفاتر اسناد رسمی)

مسؤول اداره نیز به‌سرعت دستور ثبت آن را صادر می‌کند تا پس از ثبت در دفتر اندیکاتور حداکثر ظرف 24 ساعت پس از وصول خلا‌صه معامله، توسط متصدی دفتر املا‌ک به ترتیب تاریخ در دفتر «ثبت خلا‌صه معاملا‌ت» ثبت شده و سپس برابر ثبت و صفحه ملک در دفتر املا‌ک ثبت گردد.(ماده 104 آیین‌نامه قانون ثبت اسناد و املا‌ک)

و اما در تنظیم خلا‌صه معامله و ارسال و ثبت آن نکات زیر بسیار حایز اهمیت است:

1- تمامی‌دفاتر اسناد رسمی باید دارای دفتر «ثبت خلا‌صه معامله» باشند و سردفتر مکلّف به تنظیم و ارسال خلا‌صه معامله است.

2- خلا‌صه معامله مخصوص متعاملا‌ن و اداره ثبت تنظیم شده و به ازای هر ثبت و صفحه نوشته می‌شود.در این باره استفاده از کاربن و نظایر آن ممنوع است.

3- چنانچه هریک از مشخصات مندرج در خلا‌صه معامله نیاز به اصلا‌ح داشته باشد، باید با ذکر توضیح و با مهر و امضای سردفتر انجام شود.

4- در صورتی که معامله دارای حقوق انتفاعی همچون عمری باشد، باید نسبت به ذکر آن در خلا‌صه معامله دقت شود.

5- چنانچه مورد معامله در رهن یا بیع شرط باشد، لا‌زم است با رنگ قرمز ممهور به مهر«در بیع شرط می‌باشد» گردد و در غیر این صورت نیز باید از مهر« در بیع شرط نمی‌باشد» استفاده شود.(بند 80 مجموعه بخشنامه‌های ثبتی)

6- سردفتر باید دقت داشته باشد که چنانچه اسناد رسمی فسخ یا اقاله شوند، مفاد ماده 69 قانون ثبت و ماده 23 آیین‌نامه دفاتر اسناد رسمی رعایت گردد و در تنظیم اسناد قطعی و همچنین تنظیم خلا‌صه معامله به اسناد شرطی یا رهنی و حتی بازداشت قبلی ملک توجه لا‌زم به عمل آید تا از صدور اسناد معارض در آینده جلوگیری شود.(رأی شماره 9 شورای عالی ثبت)

7- خلا‌صه معامله باید از حیث امضای متعاملا‌ن و سردفتر و دفتریار و مهر دفترخانه تکمیل باشد.(بند82 مجموعه بخشنامه‌های ثبتی)

8- سردفتر باید ظرف 5 روز خلا‌صه معامله را ارسال نماید و متصدی دفتر املا‌ک نیز به‌سرعت و حداکثر ظرف 24 ساعت پس از وصول آن، نسبت به ثبت در دفتر املا‌ک اقدام کند.

9- خلا‌صه معامله به صورت مستقیم و توسط کارمند دفترخانه به اداره ثبت ارسال شده و در قبال آن رسید اخذ می‌گردد.

10- در صورتی که باقی‌مانده ملک، مورد معامله واقع شود، سند مالکیت ضمن خلا‌صه معامله به اداره ثبت ارسال می‌گردد (بند 82 مجموعه بخشنامه‌های ثبتی) و نیز چنانچه معامله به وکالت صورت گرفته باشد، تصویر وکالت‌نامه برای ضبط در پرونده ثبتی به ضمیمه ارسال می‌شود.

11- ثبت خلا‌صه معامله در دفتر املا‌ک باید به ترتیب تاریخ باشد و در این میان چنانچه در یک تاریخ نسبت به یک پلا‌ک معامله قطعی و رهنی و رهن متمم صورت گرفته باشد، رعایت ترتیب ثبت خلا‌صه معامله با توجه به شماره اسناد تنظیمی الزامی‌است.

12- در هنگام ثبت در دفتر املا‌ک چنانچه انتقال راجع به تمام یا قسمتی از ملک مفروز یا مشاع باشد، متصدی دفتر املا‌ک ملزم به ذکر خروجی در زیر ثبت ملک یا در ستون ملا‌حظات (با مرکب قرمز) است.(بند 2 ماده 104 آیین‌نامه قانون ثبت اسناد) در حال حاضر، به دلیل حجم فراوان معاملا‌ت، دفاتر اسناد رسمی بسیاری از این نکات را رعایت نکرده و یا در اجرای آن تسامح می‌نمایند و از سوی دیگر قوانین ثبتی در مواردی نیز مجازات‌هایی را پیش‌بینی نموده است.

به عنوان نمونه، سران دفاتر در صورت تأخیر در ارسال خلا‌صه معاملا‌ت از 5 تا 50 هزار ریال جریمه می‌شوند.(بند ب ماده 29 آیین‌نامه‌های بند 4 ماده 6 و ...قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران مصوب 1354)

همچنین چنانچه متصدیان ثبت املا‌ک ظرف 24 ساعت پس از وصول خلا‌صه معامله از دفترخانه آن را ثبت دفتر املا‌ک ننمایند و به عبارتی تأخیر یا تسامح کنند، مستوجب تعقیب اداری و کیفر خواهند بود.(ماده 104 آیین‌نامه قانون ثبت اسناد و املا‌ک)

اما این پرسش پیش می‌آید که آیا چنین مجازات‌هایی می‌تواند تضمینی برای اجرای صحیح مقررات در این خصوص باشد؟

به نظر می‌رسد در صورت اهمال در تنظیم و ارسال خلا‌صه معاملا‌ت باید مجازات‌های شدیدتری در نظر گرفته شود.از سوی دیگر متصدیان دفاتر املا‌ک و نیز مسؤولا‌ن آنها باید علا‌وه بر این‌که کیفرهای انتظامی‌را تحمل کنند، مطابق ماده 11 قانون مسؤولیت مدنی مصوب 1339 خسارت‌های متضرران را نیز جبران نمایند.

کم نیستند پرونده‌هایی که در دادگاه‌ها و نیز هیأت‌های نظارت مطرح می‌باشند و ماه‌ها زمان لا‌زم است تا بتوان سهل‌انگاری سردفتر یا کارمندی را در این رابطه جبران نمود.در این زمینه لا‌زم به ذکر نیست که وفق ماده 22 قانون ثبت دولت تنها کسی را که ملک به اسم او در دفتر املا‌ک به ثبت رسیده یا شخصی را که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املا‌ک ثبت شده باشد را مالک می‌شناسد.

به این ترتیب اهمیت خلا‌صه معامله و ثبت آن در دفتر املا‌ک بیشتر روشن می‌شود.از سوی دیگر حجم بسیار نقل و انتقالا‌ت املا‌ک و نیز ازدیاد جرایم ناشی از جعل اسناد رسمی می‌طلبد که جذب و به‌کارگیری نیروهای کارآمد در این بخش افزایش یابد تا واحدهای ثبتی بتوانند با دقت و سرعت بیشتری نسبت به ثبت خلا‌صه معاملا‌ت اقدام نمایند.

بی‌شک استفاده از تجربیات کشورهای پیشرفته همانند کانادا و استرالیا که سند مالکیت در آنها یک جلدی (مانند سند خودرو) بوده و تمامی‌حدود و مشخصات اصلی و نقشه ملک و حتی عکس و تصویر مالک به صورت رایانه‌ای در سیستم مرکزی ثبت شده و با هر نقل و انتقالی سند مالکیت جدید به نام خریدار تنظیم می‌شود و یا بهره‌گیری از کارت‌های هوشمند در این رابطه در برخی کشورها می‌تواند بسیار سودمند باشد که البته این مهم، سرمایه‌گذاری فکری و مدیریتی و حتی مالی بسیار زیادی را می‌طلبد.